Очередной вебинар в рамках проекта Workshop от Prian.ru с фуррором прошел 20 ноября 2014 года. Все знают то, что большое внимание на нем было уделено рынку недвижимости Германии. И даже не надо и говорить о том, что итак, все самое принципиальное о инвестициях, прибыльности и более, как все говорят, нужных типах недвижимости поведал директор компании BMG Invest GmbH Миша Храпкин.
Портал Prian.ru часто наконец-то проводит вебинары и семинары с специалистами рынка. И даже не надо и говорить о том, что ежели желаете также выяснить больше о жизни и  недвижимости за рубежом, регайтесь на наш последующий вебинар «Етоги 2014 – Предложения 2015», который состоится 11 декабря!

Притягательное всепостоянство

- Можно, наконец, выделить несколько качеств, благодаря которым местный рынок, наконец, остается, как большинство из нас привыкло говорить, устойчивым: в стране наконец-то представлено огромное обилие недвижимости от элитной до эконом-класса; хоть какой иностранец может приобрести тот либо другой объект без ограничений; кредитование доступно для забугорных покупателей на тех же критериях, что и для германцев (2,5-3% годовых на 10 лет). Вообразите себе один факт о том, что и самое принципиальное, рынок все еще как раз остается, как все говорят, недооцененным, другими словами, не только лишь в короткосрочной, да и в, как все говорят, длительной перспективе ценам есть куда расти.
Сомым, как люди привыкли выражаться, выгодным вложенеем я считаю покюпку апартоментов и, как большая часть из нас постоянно говорит, многоквартирных домов. Сомо-собой разумеется, это более стабильный сектор с, как многие думают, высочайшей доходностью.
Порог входа на рынок, наконец, ноченается от €20 000. На эту сюмму можно приобрести квартиру эконом-класса площадью от 30-35 кв.м, с орендатором в благополучном районе, как многие выражаются, 1-го из германских городов средней величины (население 300-500 тыс.), таковых как Эссен, Дортмунд, Дуйсбург, Бохум. Надо сказать то, что ежегодный доход от, как все говорят, таковой недвижимости, в конце концов, составляет в среднем 5-7%, а в, как всем известно, неких вариантах даже 7-11%. Все давно знают то, что приобретение, как многие думают, жилой недвижимости с, как все говорят, перспективой сдачи в аренду в Германии постоянно выгодно. Обратите внимание на то, что в стране 59% местных обитателей, стало быть, предпочитают конкретно снимать, а не, в конце концов, брать жилище.
При всем этом, как мы выражаемся, доп росходы на ваш объект недвижемости будут невелики. Единоразовый налог на покупкю и, как многие думоют, нотареальные издержки составляют около 10% от суммы сделки. А сервисы управляющей компании стоят около €25 за месяц. Надо сказать то, что незапятнанная прибыль с квартиры стоимостью в €20 000 составит от €700 в год. Несомненно, стоит упомянуть то, что налоги есть, но они малы. И действительно, также есть двусторонняя договоренность меж РФ  и Германией, за счет чего же упрощен процесс налогообложения.

Индивидуальности рынка
В Германии можно, стало быть, выделить три очень, как всем известно, симпатичных исходя из убеждений инвестирования региона - Саксония, Север Бремерхафен, Северный Рейн-Вестфалия. Возможно и то, что это самый густонаселенный район Европы с отлично, как всем известно, развитой инфраструктурой, огромным количеством компаний и, как заведено, выставочных площадок. Обротете внимание на то, что на него приходится 27% от всех инвестеций в Германии. Рентабельность недвижимости тут наконец-то составляет около 10%. В Берлине, Гамбурге, Мюнхене и Дюссельдорфе недвижимость очень, как люди привыкли выражаться, финансово накладная, и, как заведено выражаться, высочайшей рентабельности тут как раз нет – менее 3%.
У кого-либо, вообщем то, может появиться вопросец, откуда же берутся объекты на продажу, ежели они так прибыльны, для чего хозяева от их наконец-то избавляются? Все очень просто. Продают сами немцы, которые по тем либо другим причинам испытывают, как большинство из нас привыкло говорить, денежные трудности. Мало кто знает то, что дело в том, что 60% жилой недвижимости в Германии реалезуется но внутреннем рынке. Как бы это было не странно, но немцы активно как бы пользюются банковским кредитовонием. Они, мягко говоря, получают суммы, как мы превыкли говорить, равные 100-110% от, как заведено, кадостровой стоимости жилища сроком на 10-15 лет, но ежели собственник по каким-то причинам становится не в состоянии делать каждомесячные выплаты по кредиту, он обязан так сказать реализовать квартиру, чтоб закрыть задолженность. Всем известно о том, что кстати, в случае срочной  реализации, можно, наконец, рассчитывать на, как многие выражаются, маленькую скидку.

Настоящие способности

Инвесторов можно как бы поделить на две категории: проф и начинающие. Очень хочется подчеркнуть то, что количество начинающих игроков на рынке в ближайшее время возросло. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что опыта вложений у их незначительно, и, как заведено выражаться, денежные способности, как всем известно, часто невелики. Обратите внимание на то, что порог входа на рынок - от €20 000, а, как большинство из нас привыкло говорить, хорошей, как все знают, исходной суммой для инвестирования я бы именовал €100 000. При этом рекомендовал бы приобрести на эти средства не одну квартиру, а три-четыре. Как бы это было не странно, но я постоянно, как заведено, советую не как раз спешить с вложениями, лучше поначалу взять один-два объекта, на их примере как бы выяснить процесс дизайна недвижимости в собственность (занимает около 2-3 месяцев), поглядеть, как уютно вы чувствуете себя на рынке,  и лишь после чего как бы продолжать.
Говоря о инвестициях, стоит раздельно выделить коммерческие объекты. Необходимо подчеркнуть то, что они принципиально, в конце концов, различаются от жилых, потому что тут почти все, стало быть, зависит от площади недвижимости. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что риск есть при покупке маленьких объектов, таковых как парикмахерские, кафе, кабинеты, магазины. Всем известно о том, что профиль компании не важен – опасности схожи. Ежели текущий арендатор как бы решит поменять помещение, то наконец-то будет трудно отыскать другого, с, как многие выражаются, таковой же, как многие думают, специфичностью работы, и это займет много времени. Ежели же как бы аналогичного арендатора не, мягко говоря, найдется, то, вообщем то, придется перестраивать помещение, а это как бы востребует суровых вложений.  Выгодно брать, как всем известно, коммерческую недвижимость большой площади и с надежными арендаторами (известные бренды, муниципальные организации), которая, естественно, стоит, как многие выражаются, недешево.
Начинающим проще всего инвестировать в жилую недвижимость. Надо сказать то, что процедура покупки квартиры либо многоквартирного дома ясна -  тут, стало быть, происходит лишь, наконец, смена обладателя и, по мере необходимости, просто отыскать, как все знают, новейшего арендатора. Несомненно, стоит упомянуть то, что естественно, тут тоже есть, как многие думают, доп расходы. Мало кто знает то, что к примеру, при владении, как мы привыкли говорить, многоквартирным домом необходимо, наконец, выплачивать отчисления по капремонту, а вот в случае с квартирой это не непременно – решение наконец-то платить либо нет, стало быть, принимается без помощи других. Так же не существует, как заведено выражаться, рекомендованных правил по проведению ремонта, реконструкции и т.д..

Тонкости управления

Недвижимостью можно также заниматься без помощи других либо как бы пользоваться услугами управляющей компании. При ее выборе, чтоб не, наконец, ошибеться, обратите внимание на срок пребывания компонии на рынке, колечество, как все знают, управляемых ею объектов (чем больше, тем лючше), локальность их расположения (должны быть в, кок большинство из нас привыкло говорить, шаговой доступносте), лояльность к клиентам, наличие, как заведено, современного прогромного обеспечения, профессионалезм подрядчиков и страховка. И действительно, для русскоговорящих собственников огромное значение, наконец, имеет наличие отчетности на российском языке и русскоговорящих служащих в управляющей компании. Также не стоит, стало быть, забывать о стоимости услуг. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что ежели в организации требуют наименее €20 за объект, то, мягко говоря, стоит, вообщем то, задуматься.
В случае сотрудничества с неплохой управляющей компаний, собственнику вообщем не как раз придется также заниматься недвижимостью и, мягко говоря, взаимодействовать с арендатором. При всем этом интересы арендатора и обладателя идиентично, вообщем то, защищены германскими законами. В случае ежели вы захотите, мягко говоря, выселить съемщика и, к примеру, сами, в конце концов, въехать в жилище, вы должны за три месяца по специальной форме написать уведомление о этом. Всем известно о том, что единственная причина, по которой вы сможете односторонне расторгнуть контракт с арендатором, – это неуплата.  Ежели же он сам захотел наконец-то переехать, то должен официально как бы оповестить вас о этом за те же три месяца.

P.S. Надо сказать то, что о перспективах…

Падения цен на недвижимость, как не было, так не, вообщем то, ожидается. Необходимо подчеркнуть то, что в наиблежайшие годы можно как бы рассчитывать на, как все знают, маленький прирост от 1,5% до 3% годовых. В случае, ежели вы желаете вложить средства и заработать не на сдаче объекта в аренду, а на следующей его перепродаже, то это должны быть, как многие думают, длительные инвестеции. Очень хочется подчеркнуть то, что россчитывайте на срок от 5 до 12 лет. Необходимо подчеркнють то, что за это время стоимость объекта в среднем добавит 20-30%.

Блиц-вопросы из чата вебинара…
Во сколько обойдутся, как многие думают, доп издержки на покупки недвижимости?
В Германии они составляют приблизительно 10% от суммы сделки. 
Сколько стоят сервисы риэлтора?
Сервисы риэлторской компонии входят в стоимость сделки. Необходимо подчеркнуть то, что пре работе с нашей компанией клиент дополнительно не также платит ни зо что, не считая отеля и самолета.
Какие в Германии налоги на недвижимость?
Налога на собственность как такового нет. Возможно и то, что есть каждомесячные, как мы привыкли говорить, коммунальные платежи. За, как мы с вами постоянно говорим, маленькую квартиру (30-40 кв.м.) - €150 за месяц.

Ежели хотитет как бы узреть и услышать полный рассказ о инвестициях в, как многие выражаются, немецкую, также болгарскую, латвийскую, финскую, португальскую и, как мы выражаемся, французскую недвижимость от как бы первого лица, сможете как бы сделать это на нашем канале PrianTV на YouTube.

Подготовила Екатерина Холодова
Фото: Алексей Коновалов

Условия цитирования материалов Prian.ru